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【华北篇】2019年头等仓独家物流地产大数据最新发布!

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[LV.3]偶尔看看II

发表于 2020-1-28 10:27:35 | 显示全部楼层 |阅读模式
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2019年8月,国家发改委等五部委发布《关于进一步推进产业转型升级示范区建设的通知》拟支持北京京西、大连沿海、黑龙江大庆等8个示范区建设第二批产业转型升级示范区。第一批产业转型升级12个示范区于2017年4月公布,两次批复共涉及城市近30个,其中北方地区城市占一半左右。两批被支持产业转型的城市,大部分都是老工业城市,随着产能过剩,国家产能调整与升级,以及北方环保政策影响,一大批单纯依靠钢铁、煤炭、石油产业为经济支撑的城市走向没落。最典型的是山西与东北地区,河北、山东一些工业城市也受影响严重,就连直辖市天津,也因环保因素而影响经济增速。


面对产业转型升级的大环境,华北地区的物流地产市场将有怎样的表现?为了更好地了解华北地区物流地产市场情况,头等仓将选取华北地区几个主要城市为代表,整合这些市场当前物流地产市场相关数据,结合市场环境,为您提供最新的华北地区物流地产市场分析以及大数据分享。

一、土地市场新增供应主要集中在天津,多个城市无仓储用地供应
为了疏解北京非首都功能、推进京津冀协同发展,从2015年起,《北京市新增产业禁止和限制目录》就一直将仓储业列为严格限制的行业。2018年3月23日,北京市规划和国土资源管理委员会关于发布了《建设项目规划使用性质正面和负面清单》的通知,仓储物流业在北京全境内均被列在负面清单中。在这样的政策背景下,北京市2015到2019年,除了2017年有少量保税仓储用地供应外无新增供应,预计未来也几乎不会有经营性仓储用地供应。

随着北京对于仓储行业的严限,距离北京较近的廊坊、天津成为承接北京外溢需求的第一站,而相比于廊坊有限的供应量,天津凭借其地理位置、经济基础,利用京津冀城市群发展机遇,规划为“北方国际物流新平台”和“京津冀物流网络的战略核心”,供应较为充足,2019年天津市一手经营仓储用地出让1542亩,成为华北地区仓储用地的主要供应城市。

由于城市发展规划和仓储用地其低税收产出的特性,政府招拍挂供应均呈紧缩的状态,北京、廊坊、大连、哈尔滨2019年均无经营性仓储用地供应。一手市场仓储用地获取难度高,二手市场项目溢价率高,再加上2019年华北地区经济增速下行的影响,开发商整体拿地节奏放缓。

下图为头等仓调研整理的华北地区主要城市一手经营性仓储用地的出让数据:
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二、需求市场北京需求溢出效应,供给方面区域发展不平衡
需求:北京外溢&内需限制

▲北京供不应求与京津冀城市协同发展
由于北京仓储设施供应受限,仓储市场整体供不应求,同时租户行业和纳税额严格限制,仓储市场租金价格飙升等因素,抬高了租户的入门门槛,使得北京仓储需求外溢。2018年年初开始,大量租户被迫从北京市内的工业厂房、低标仓库迁移出来。在“京津冀协同发展”战略指导下,随着区域交通网络的不断完善,将会带动北京周边区域产业的持续扩容和仓储需求的大量增长。

▲产业转型升级与经济增速不确定
我国当前正处于经济结构调整和产业转型升级的阶段,尤其是华北地区资源型城市,传统单一产业结构,粗放型经济下生产效率低,城市发展面临进一步的挑战,华北地区多省份2019年前三季度GDP实际经济增速处于6%以下,低于全国平均值6.2%,是影响华北地区整体经济情况与仓储需求的重要因素。

以下图表为2019年前三季度,华北地区物流地产主要城市所在省市GDP及经济增速:
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供给:区域发展不平衡

▲天津成为区域物流中心
随着北京京津冀物流中心地位不断弱化,未来新增仓储用地供给将极为有限,长期来看,北京出租率和租金维持较高水平。与此同时,天津作为环渤海区域的副中心城市,以其经济、区位优势,成为北京外溢需求的主要承接地。《天津市物流业空间布局规划(2019-2035年)》(点击《规划》即可跳转下载文件)已将天津定位为区域物流中心,规划旨在增强天津国际物流竞争力和区域物流服务辐射作用,也是华北地区供应的主要聚集地。

▲甲A库总体量为华东地区的50%
相比较于华东地区,华北地区多老工业城市,因产业转型原因,电商、互联网等行业的发展相对较慢,社会经济主要还是依靠第二产业作为支撑,而且电商、第三方物流和高端制造业等甲A库的需求区域分布也不平衡,物流地产市场相对不成熟。华北地区主要城市经营性甲A库总体量仅为华东地区主要城市总体量的一半,且华北地区经营性甲A库体量超过100万平方米的城市仅北京、天津、沈阳3个,也仅为华东地区的半数,高标准物流进一步发展的空间较大。

以下图表为头等仓调研华北地区主要城市截至2019年12月甲A库、甲B库的城市总体量与空置率:

(甲A、甲B,是沿用头等仓对于高标仓库、普通仓库的称谓,有关甲A及甲B的定义详见文末。)
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就以上主要城市的甲A库空置率,北京、廊坊、天津受物流地产市场大环境(消费增速的收缩、中美贸易战、以及电商自用库入市等因素)影响,空置率小幅上升;青岛、济南是山东省核心城市,依托其经济基础和供应量少的因素,市场去化表现优秀,分别维持在3.68%和8.11%的空置率;沈阳、大连、哈尔滨等老工业城市,短期内需求不强劲,空置率均在10%以上。

三、租金市场整体增速放缓,部分城市出现下调趋势
根据房地产租金走势周期规律:涨幅加快、涨幅放缓、跌幅加快、跌幅放缓这四个环节,目前华北地区物流地产大部分城市租金走势均处于涨幅放缓的阶段,也有部分城市租金走势进入跌幅加快的阶段,大连、哈尔滨因其内需不足,当前空置面积对外报价有所下调。

以下图表为头等仓调研华北地区主要城市截至2019年12月甲A库、甲B库的租金分布及离散区间:
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四、未来展望区域联动+产业转型升级是物流地产发展关键
1、加强产业联动性,带动华北地区产业整体发展
相比于华东目前形成的“上海-周边”一体化产业联动形势,华北地区因战略定位、历史沿革、经济条件等因素,产业发展仍然存在有结构失衡的现象,北京以其政治中心的地位聚集主要的高精尖产业,而山东、东北地区等地则由于传统产业为主的经济结构,主要为资源、劳动密集型产业。但是,随着京津冀协同发展多重战略的共同推进,北京大兴国际机场等交通建设使区域通达性的进一步提高,经济新区的扶持发展,产业布局将得到进一步的优化调整,甚至催生新兴的支柱产业,促进华北地区物流仓储行业的进一步发展。

2、加快产业转型升级,把握“一带一路”发展新机遇
华北地区尤其是东北过去高度依赖资源产业和重工业产业,现代服务业发展滞后,导致当前仓储市场内需不足。在东北区域产业转型升级中,传统支柱产业如旧有能源产业、低端装备制造产业等逐将渐转型升级为高端制造业、生物医药等新支柱产业,会拉动部分高标库仓储需求。同时“一带一路”蓄势将东北打造成东北亚合作中心,在中日韩、中俄蒙等三方合作的不断深化下,东北老工业基地也有了更多作为物流中转枢纽的机会和条件。

最后,头等仓认为,进一步加快产业转型升级和增强区域产业联动性,是华北地区物流地产持续发展的关键。在华北地区主要城市人均高标仓储仅为华东地区主要城市的50%左右,物流仓储市场未饱和的状态下,驱动城市需求增长,仓储市场未来能有更良性的发展空间。

注:头等仓对于甲A、甲B的定义如下:

甲A(高标仓库):同时具备1)库内净高不小于【9米】;2)周转场地不小于【25米】;3)仓库带有【卸货平台】;4)仓库配置【消防喷淋】4个条件的仓储建筑。

甲B(普通仓库):同时具备1)库内净高不小于【5.5米】;2)周转场地不小于【10米】;3)仓库配置【消防喷淋】3个条件的仓储建筑。


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