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【华南篇】2019年头等仓独家物流地产大数据最新发布!

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发表于 2020-1-28 10:24:00 | 显示全部楼层 |阅读模式
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粤港澳大湾区由广东省广州、深圳等九个珠江三角洲地区城市和香港、澳门两个特别行政区组成,是中国开放程度最高、经济活力最强的区域之一。2019年2月18日,中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》。按照规划纲要,粤港澳大湾区将要建成世界级城市群、国际科技创新中心、“一带一路”建设的重要支撑、内地与港澳深度合作示范区,与美国纽约湾区、旧金山湾区、日本东京湾区并称为世界四大湾区。


在粤港澳大湾区规划利好下,福建省作为泛珠三角区域,同时也是海峡西岸,依托其区位、交通及港口,深化闽港、闽澳新一轮交流合作,实现与粤港澳大湾区建设的对接合作和有效衔接,是其重要发展机会。如何更好地了解粤港澳大湾区及辐射地区物流地产市场情况,把握市场发展趋势,应对投资租仓等市场选择,头等仓将选取华南地区几个主要城市为代表,整合这些市场当前物流地产市场相关数据,结合市场环境,为您提供最新的华南地区物流地产市场分析以及大数据分享。
一、土地市场
仓储用地供应逐年减量
“2019年,深圳发布《关于规范已出让未建用地土地用途变更和容积率调整处置办法的通知》,明确商服用地、工业用地、物流仓储用地等符合规定可变更为居住用地,鼓励未开发仓储用地变更用地性质;2017年《广州市城市总体规划(2017-2035)》已明确减少建设用地的供应;厦门市为引导推动产业集聚发展,出台《厦门市人民政府办公厅关于印发工业(仓储)国有建设用地协议收储补偿及再投资奖励暂行办法的通知》,明确工业用地控制线范围以外的工业(仓储)用地,列入政府收储范围。”

在此一系列政策背景下,华南地区部分城市仓储用地供应紧缺,尤其深圳、厦门更是连续五年(2015年-2019年)无经营性仓储用地供应。东莞、佛山、泉州、福州是近五年来华南地区经营性仓储用地的主要供应城市,东莞、佛山供应量呈逐年下降趋势,新兴市场泉州和福州市场体量较小,也可能成为未来华南地区主要供应市场之一。

2019年,华南地区经营性仓储用地供应第一梯队是福州和东莞,供应量分别为355亩和347亩,其次为佛山、泉州、肇庆和广州,其他主要城市均无经营性仓储用地供应。

下图为头等仓调研整理的华南地区主要城市一手经营性仓储用地的出让数据:
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二、供需市场
需求增速短期放缓,外溢效应明显

需求:整体增速短期放缓

▲一线城市需求稳定,并持续外溢到周边城市
广州、深圳等一线城市仓储需求来源稳定,但资源相对紧缺且租金较高,土地获取难度依旧居高不下,土地交易价格节节攀升,东莞、佛山依旧是投资开发商选择投资建仓的主要市场。不少物流电商企业自主或被动外溢到东莞、佛山、惠州等这些广州、深圳周边供应更为充足、租金更低的城市。

▲2019年需求增速放缓大环境
在全球经济增长放缓,贸易保护主义升温的背景下,2019年中国经济整体增速同步放缓,即使是经济基础雄厚、制造业和现代服务业发达的华南地区也受其影响,仓储需求增长变缓,外溢需求较前两年也相对减少。物流地产市场具体表现为,佛山、泉州、福州录得多个2019年新供应项目去化缓慢,截至目前仍然有大量面积未去化,影响城市整体市场表现。

供给:布局地域外延
▲珠三角粤港澳大湾区发展方向
随着广州、深圳粤港澳大湾区核心城市仓储市场的供不应求趋势愈显,周边临近的东莞、佛山、惠州成为主要外溢区域,受到投资开发商的青睐,是当前广深需求外溢的主要区域。随着大湾区辐射范围的逐渐拓展,交通一体化进一步深化,其他周边存量小城市如中山、珠海也有可能成为供应新增长点。

▲福建以泉州、福州为中心布局
福建2019年GDP总量42,395亿元,在全国各省市总排名中排名第十,经济基础较为雄厚,但其作为物流地产新兴市场,泉州、福州、厦门三个高标库主要供应城市的高标库总体量仅为130万平方米,少于东莞,远次于广州、,市场仍有扩容空间。预计未来由于厦门供应持续紧缺,泉州、福州是福建省主要供应城市,临近厦门的漳州也将可能成为主要外溢目的地。

以下图表为头等仓调研华南地区主要城市截至2019年12月甲A库、甲B库的城市总体量与空置率:

(甲A、甲B,是沿用头等仓对于高标仓库、普通仓库的称谓,有关甲A及甲B的定义详见文末。)
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就以上主要城市的甲A库空置率,由于市场整体需求增速减慢,去化速度渐缓,整体空置率较上一年有所上扬。泉州、福州由于城市总体量少,2019年较大体量入市,短时间内未去化完成,空置率分别达到了25%和18%。其他华南地区主要城市基本上空置率在10%左右,而深圳由于长期供不应求,暂无空置。
三、租金市场
涨幅放缓阶段
根据房地产租金走势周期规律:涨幅加快、涨幅放缓、跌幅加快、跌幅放缓这四个环节,由于2019年华南地区物流地产市场需求增长渐缓,空置率升高,因此,主要城市租金走势均处于涨幅放缓的阶段。但2019年华南地区空置率处于全国最低的水平,市场表现相对平稳,未来市场处于乐观态势。

以下图表为头等仓调研华南地区主要城市截至2019年12月甲A库、甲B库的租金分布及离散区间:
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华南地区作为物流传统市场,制造业和现代服务业等产业发达,区域仓储需求旺盛。粤港澳大湾区规划建设也将极大的带动华南地区经济增长,从而推动其物流地产的进一步发展。广州、深圳粤港澳核心城市供不应求趋势的已经显现;而东莞、佛山、惠州等区位条件好、供应充足的周边城市将是最大的受益者。且随着规划建设的不断深化,大湾区将协同联动福建、广西等省市,对整个华南地区的物流地产市场都有强大的辐射带动作用。但同时,华南区域存在的土地权属复杂、地形地貌条件限制等因素,造成整个华南区域的仓库总供应量相对其他中国几个大区而言较为有限。因此,当前需求增速放缓及空置上扬的市场表现,将不会对整体市场产生太大的负面影响,华南地区物流地产市场仍然有较大的发展空间。

注:头等仓对于甲A、甲B的定义如下:
甲A(高标仓库):同时具备1)库内净高不小于【9米】;2)周转场地不小于【25米】;3)仓库带有【卸货平台】;4)仓库配置【消防喷淋】4个条件的仓储建筑。

甲B(普通仓库):同时具备1)库内净高不小于【5.5米】;2)周转场地不小于【10米】;3)仓库配置【消防喷淋】3个条件的仓储建筑。


头等仓

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