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【物流地产】拿地前主要问题清单:

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发表于 2019-9-5 13:22:20 | 显示全部楼层 |阅读模式
一个物流地产项目要想成功,就一定要需在调研上多用点功!靠预感和直觉早晚要走弯路!
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物流地产旺盛的市场需求和稳定的收益吸引了大量资金的,加之人民币的通胀因素,工业地产就被视为资产避险的救命稻草,基金财团,国企央企,利用雄厚的财力快速囤积土地,大量的物流地产项目上马。


各地风风火火如赶集一般上马的物流地产项目面临同样的窘境:忽视前期的调研的重要性,不分析调研结果。很大程度上说明了企业在战略规划的专业手法上不够熟悉和重视,依靠直觉和政府引导,导致了后期项目出现空置和运营困难。

前期客户压力、运作模式压力、回收期比较长以及市场风险等风险估计不足,缺乏前期的策划和论证,导致了物流地产战略定位不准确、规划不充分,造成了物流地产低水平重复建设。

当对地块价值、交通条件、市场需求容量、市场竞争风险等市场变量进行分析和研究,贴近目标客户的货物储存特征,并达成前期意向,指导建设规划,这是物流地产前期调研的重要性的体现!

地拿砸了,一切都砸了。拿地前主要问题清单:

1.五证办理
①办理建设手续涉及哪些职能部门
②具体办事流程
③各阶段所需资料、办理时限等
④预售证需要达到的工程形象进度及其它条件。

2.行政事业性收费
①当地各种行政事业性收费标准
②归口收费部门,如市政配套费、散装水泥专项基金,墙改基金、质检、定额管理费、白蚁防治等等。

3.地上建筑物
①地块上需要拆迁的建筑物有多少(住宅、办公、商业等)?
②如有须落实当地的拆迁补偿标准、调查周边项目实际拆迁补偿执行情况和拆迁进度落实情况。

4.地上构筑物
①是否有变电站
②管线等在地块内或经过地块?
③是否可以迁移
④是否需支付相应的补偿费?

5.河道改造或古建筑保护
①地块内是否有河道需要改造或古建筑需保护修河道改造或古建缮?
②如有须落实由谁投资改造或修缮,何时完成?

6.地下障碍物
①地下是否有人防(防空洞、人防通道,如有,需要拿到相关图纸)、文物等?
②是否有原建筑物的会影响施工的桩基工程?
③是否有穿越该地块的管线?如光缆(军、民)、电缆、煤、水、电等,尤其是邻近房屋正在使用的公共管线是否穿越该地块?
④是否可以拆除,是否需支付相应的补偿费?(须获得人防、文物、水、电、气等政府对口职能部门的书面意见)建议落实由政府负责拆除和迁移,所有费用由政府承担(即总价包干谈判策略),如必须承担须落实相关补偿标准和具体额度。

7.项目周边不利因素
①项目周边是否有高压塔或高压线通过或电信发射塔、距离多远?
②是否对项目规划和销售有不利影响?

8.人防
①人防是否有强制性要求必须按国家要求建?建设等级是多少?
②并落实可否异地交费?(部分城市是按应建人防建筑面积收取,部分城市是按地上总建筑面积或总建筑面积收取。所以,须落实人防异地建设费用的收费面积基数和收费标准,同时落实按规定应建人防的建筑面积,以利于决策是自建还是缴纳异地建设费)
③如建设的人防按平战结合要求配置,平时做车库出租使用是否需要人防部门批准?是否需要交纳使用费?
④另人防车库是否可以销售(部分城市可以销售使用权)

9.学校
①是否需要配置建设中小学?
②如需要则须落实具体占地规模、建设规模和产权归属等问题?
③并落实可否异地交费。

10.幼儿园
①是否需要配置建设幼儿园?
②如果需要则须落实具体占地规模、建设规模和产权归属等问题?

11.街道、派出所等
①是否需要配置建设居委会、派出所、活动中心等社区活动中心配套设施?
②如需要则落实具体建设规模和产权等 归属等问题?

12.车库
①车位按多少比例进行配置?
②多少比例车位必须在地下?
③地下车库是否可以销售、是否可以办理独立产权(如可以是否需要补交土地出让金?补交标准是多少?)

13.地下商业
①是否可以办理独立产权?
②如可以,是否需要交纳土地出让金?
③按什么标准补交?

14.物管用房
①当地对住宅需配置的物业管理用房、物业经营用房等是如何规定的?
②周边项目是否严格执行此规定?
③本项目按规定应该配置多少物业用房、具体位置是否有要求(可否为地下室)?

15.消防
①是否需要配置建设消防站
②如需要则落实具体占地规模、建设规模和产权归属等问题
③并落实可否异地交费。

16.垃圾站
①是否需要配置建设垃圾站,如需要则须落实具体占地规模和建设规模等问题,并落实可否异地交费。

17.规划道路
①地块周边是否有规划道路(尤其关注是否有高架桥,如有,必须确保有匝道分流、方便车流进出本项目),如有须落实谁投资建设、竣工交付使用时间(须获得交通、规划等政府对口职能部门的书面意见)?
②能否保证项目开业或交房入伙时同步完成?

18.轻轨或地铁
①地块周边是否有规划轻轨或地铁?
②如有须落实规划是否完成?何时开工、何时竣工投入使用?
③并落实不承担任何额外的配套费用?项目与轨道交通接驳的设计、施工界面如何确定并力争对项目有利?

19.市政管网
①水、电、煤气、供暖等是否送到红线边缘及具体市政管网 位置的确定,落实红线外不承担任何费用,如必须承担需明确额度。
②重点需落实电力是否满足项目设计容量和使用要求。

20.环保要求
①项目所在城市及区域,对新建项目的环保(如对餐饮排烟的要求)是否有具体要求?
②相应的环保达标指标有哪些?
③是否处于航道管制区域、环评是否能通过?

21.节能要求
①项目所在城市及区域、对新建项目的节能是否有具体要求?
②相应的节能达标指标有哪些?

22.施工措施费
①紧邻地块边是否有已建好的地铁或大型深基础建筑?
②是否有合理的施工距离?
③是否将发生额外的施工保护措施费(如有请给予评估)。地块周边类似项目的地勘资料显示:是否有岩溶塌陷、踩空塌陷和隐伏构造地裂缝地质灾害等不利地质条件?

23.施工影响
①当地政府对该区域内的施工,是否有限制?
文勘是一些城市必备的考虑要素,如西安、北京,文勘是前提,如果地下有文物,那么得由文物局来接手,是否在原址建造博物馆就成了头疼的事情;

小编认为拿地之前的调查时项目成功的前提,取长补短
拿地前主要问题清单:
一个物流地产项目要想成功,就一定要需在调研上多用点功!靠预感和直觉早晚要走弯路!
物流地产旺盛的市场需求和稳定的收益吸引了大量资金的,加之人民币的通胀因素,工业地产就被视为资产避险的救命稻草,基金财团,国企央企,利用雄厚的财力快速囤积土地,大量的物流地产项目上马。

各地风风火火如赶集一般上马的物流地产项目面临同样的窘境:忽视前期的调研的重要性,不分析调研结果。很大程度上说明了企业在战略规划的专业手法上不够熟悉和重视,依靠直觉和政府引导,导致了后期项目出现空置和运营困难。

前期客户压力、运作模式压力、回收期比较长以及市场风险等风险估计不足,缺乏前期的策划和论证,导致了物流地产战略定位不准确、规划不充分,造成了物流地产低水平重复建设。

问题
一些物流地产项目建设运营后出现的问题。
1
远离物流集散区,短途倒转成本失控
由于取得土地困难,临近城市的土地获取难度迅速加大,新的开发区急需项目注入,所以一些物流地产项目选择远郊的地区,直接丧失了有着城市市区配送类业务的企业的青睐。快消类产品如饮料、休闲食品、批发类商城类仓储如国美苏宁、服装类企业。
企业对于仓储的要求是及时响应销售订单,短途时效和成本的失控直接失去这一类客户。
2
客户类别不确定导致配套考虑欠妥
快递、机电、快速消费品、日化、零担、服装、医药、钢铁、建材、冷链....不同的行业对仓库有着不同的具体要求,无法定位是仓储营销遇到的最大难题。

由于租赁面积和品种的不确定,使得库内分隔形成困难,服装和建材,建材的灰尘直接影响服装的品质。不能形成集群效应,形成货品种类快读过大,比如食品与轮胎气味的互窜使得储存产品受损。变压器容量较小,导致电瓶叉车和分拣设备受限。中央厨房食品的加工需要库内的上、下水改造。

医药类企业实施了GMP、GSP标准,使得温度湿度、有效期的管理难度加大,由于医药企业一般需要将销售的一部分和仓储融合在一起,那么仓储的位置就需要交通,办公、食宿等各方面的便利性。 诸如此类的问题层出不穷!

由于目标客户的不明晰,月台高度、内置还是外置,仓库高度,动力电压,隔热板、采光带都形成了选择性困难。

3
招商团队的滞后和行业尝试缺乏
一些物流园区指一直到快建设完成、才组建招商团队,直接导致衔接上的空档期,专业知识的培训,市场的熟悉过程,人脉的建立都显得非常仓促,使得空置期拉长。

工业地产不是一个大众售楼项目,目标受众的局限性,专业性都是需要一个长期的融入和跟踪的过程。有商业地产人员应聘过来,用老办法推优势,包括:银行、学校、医院等;理容、洗浴、宾馆、餐饮、商场等老套路来做前期调查,显然这种思路风马牛不相及。拿一叠调查问卷去扫街的做法显然跟工业地产背道而驰。
当对地块价值、交通条件、市场需求容量、市场竞争风险等市场变量进行分析和研究,贴近目标客户的货物储存特征,并达成前期意向,指导建设规划,这是物流地产前期调研的重要性的体现!
调研原则:
用最少的资源和成本去收集目标市场当中最多的资料。
物流地产的市场调研活动有别于商业地产,特征如下:
目标人群固定
“仓储客户一般较为固定,电商、制造商、快消品、以及第三方物流的RDC、冷链、零售商的城市配送中心,大型物流企业。
一般目标客户具有这样的特征:大型企业的物流主管,分销业的后勤主管,第三方的区域主管,这些目标客户非常固定,流动性轻易不会太大。
需求固定,长期考察、逐级汇报
“仓储位置、面积、租赁附加条件的确定属于一个企业的头等大事,所以搬仓会掉半条命,不到万不得已时不会考虑的。并且逐级上报,都会到达企业的最高决策者,所以仓储的营销是一个漫长的跟踪过程。

所以仓储营销要有对待初恋般的执着,要有马拉松的毅力。

后期配套设施跟进
“不要以为客户进了仓库就万事大吉,后边的吃喝拉撒,衣食住行你都得跟进,路远安排班车,夜班整理宿舍,饮食保证卫生,活动室健身房,欧洲杯的直播你都得考虑周全。

客户进了仓库如同媳妇娶到家,但这媳妇如果伺候不好,明天可能就带着娃会娘家重找婆家。

访
物流地产业前期调研的秘籍
物流地产业前期调研;首先要明确市场调查的目标,按照规划面积制定不同的调研规模,如果规模较大,就必须调查一个城市宏观市场环境的发展变化趋势,所处行业未来的发展状况;市场需求状况、市场竞争状况、应针对存在的问题和产生的原因进行市场调查。

一个城市的物流地产业的调研不是一蹴而就的,仓储业组成、面积、位置以及运营状况需要较长的时间和精力投入,当然还有一些事半功倍的捷径。

有人招聘一堆暑期大学生进行仓储调研,这种方法在物流地产行业是不可取,人生地不熟迷路,进不了仓库园区大门给你电话,行业经验缺乏,了解不到实际状况,蜻蜓点水做无用功。

捷径一.........找到地头蛇
“每一个城市都有行业组织机构和较大规模的当地仓储业的龙头企业,对于调研本身而言,取得以往的行业资料,尽快的进入角色是至关重要的。调研内容如仓储市场总面积及构成、物流布置与规划、仓库建筑结构、资源分配及顺序、用户对竞争对手的评价,成本,月收入、利润等等财务指标。

已经建成的和正在建设的物流园区,了解其建筑规划以及建成后的营销目标,首先你得加入行业组织,获得基础的行业资料,根据这些内容在进行补充和修正。

每一个城市都有一些对行业了如指掌,并且拥有完善资料的从业者,取得他们的帮助是捷径之一。通过资深的行业人介绍,主动的建立沟通机制。每个人都有软肋,如果你派青春纸妹,我就会倾囊而授,并倒贴油费实地考察。

捷径二.........靶心..目标准客户
“第三方物流、分销类客户组成及运营模式。你需要对城市仓储使用者有一个清晰的轮廓。最好的办法是找到仓库使用者的前几位。从他们挑剔的眼光中尽快的学习到他们对于仓储的苛刻要求。

有一些代表性的企业在各地都有RDC,如安得、中外运、招商局,他们的笔记本里有对于自身对仓储硬件以及软件的要求,那是经历过无数相亲看库得到的宝贵财富。

还有电商中的京东、苏宁、国美、海尔,工业品轮胎中佳通、米其林、达芙妮、邦威、大型物流企业德邦、安能都是你需要拜访的对象。

和这些主管精英们打成一片,你将事半功倍并为营销铺好道路。

捷径三.......构建物流沙龙圈
调研“第三方物流、分销类客户组成及运营模式。你需要对城市仓储使用者有一个清晰的轮廓。最好的办法是找到仓库使用者的前几位。从他们挑剔的眼光中尽快的学习到他们对于仓储的苛刻要求。

有一些代表性的企业在各地都有RDC,如安得、中外运、招商局,他们的笔记本里有对于自身对仓储硬件以及软件的要求,那是经历过无数相亲看库得到的宝贵财富。

还有电商中的京东、苏宁、国美、海尔,工业品轮胎中佳通、米其林、达芙妮、邦威、大型物流企业德邦、安能都是你需要拜访的对象。

和这些主管精英们打成一片,你讲事半功倍并为营销铺好道路。

转化
不要把前期的调研走访工作看做一件不得已而为之的苦差事。其实他是一件结识同行精英,梳理行业脉络,建立人脉关系的良机。
如何得到资料

获取
获取行业资料的方式有以下三种

1、实地走访
这是一件非常辛苦的差事,烈日酷暑你在柏油路上奔波,想尽办法获取资料,而且十有八九,对方答复你三个字:“不知道”。如:宗地图有么?消防合格证有么?水电费单价?是否带票?

你不信可以试试一下问题:
国有土地使用证、建设规划许可证、建设施工许可证、竣工验收许可证、房屋产权证,供电电压回路表、消防压力测试验收单.......估计对方会将你当作间谍对待。

你只能拍张照片,弄个平面图,实地走访取得的资料非常有限。核心是考虑你的敏锐的观察力,该仓储园区的管理水平,工作态度,文化氛围,服务设施。

2、其他渠道获取
其他渠道指的的网络媒介,城市规划管理部门,行业协会,获取的资料相当准确详实,这是需要你同以上部门建立良好的沟通机制,而且需要付出一定的调档费用。缺点是只能了解建筑方面的基础资料,客户方面的是空白。

3、建立平台共享机制
“每一个城市都需要有一个仓储搜索引擎,但不管是行业协会,主管部门都没有做这样的基础工作。
能够建立仓库资料库,争取行业认同感,就可以主动的获取一些相关资料需要这样的步骤,尽可能的请当地主管政府部分和协会出面,组织调研小组,吸纳行业精英,形成地区行业白皮书,通过主动发布的形式,吸引仓储企业提供完善资料,同行业共享这些资料,是一件非常有意义的事情。

借用一句广告语:大家好才是真的好!
市场空间+政策驱动会使得物流地产继续升温,掌握城市的基础资料,做出准备的判断显得尤为重要!


写在后边 :
每一件事情都必须有专注力,看到普洛斯成功就想踏入物流地产业,这个对特定客户定制开发的工业地产领域,存在众多的未知数,通过前期调研充分的了解这个行业,少走弯路,是这篇文章的初衷!


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